三年来首次，中资企业在上海优质写字楼租赁面积超过外资

近日，CBRE世邦魏理仕发布新一版的《中国重点城市写字楼租户普查报告》显示，从企业性质而言，中资租户租赁面积快速增长，在优质写字楼市场的占比，于过去一年内自45%攀升至54%，为2015年普查以来首度超越外资租户。

报告称，2017年上海写字楼市场迎来供给历史新高。统计自2017年至今年三季度共有275万平方米新增面积入市，相当于原有市场体量的32%。

该报告针对16个写字楼商圈，8大商务园区内近600栋优质写字楼、1270万平方米租赁面积进行调查分析。综合来看，上海的优质写字楼市场租户仍以金融业为需求首位，金融行业占比达33%；商务园区则以TMT（科技、新媒体及通讯）产业为主，占比为22%。报告称，这反映出优质写字楼所处的中心活动区，作为全市金融与经济发展的核心地位。

商务园区则是在土地使用规范及政策引导下，更加吸引具研发及创新概念的企业进驻。

制造业则主要在两种写字楼市场分布：市中心部分更倾向于消费品制造业及制药业等付租能力相对较佳、租赁面积较小且需与客户直接互动的企业；另一方面，工业品制造业、3C电子产品等具备环评需求、需要高载重地板摆放机械及具有高度产业聚集特性的公司，则以商务园区为优先考量。

尤其值得注意的是，报告中透露，从企业性质而言，中资租户租赁面积快速增长，在优质写字楼市场的占比，于过去一年内自45%攀升至54%，为2015年普查以来首度超越外资租户。

而在商务园区的部份，中资企业占比更高达69%，压倒性的影响园区内的租户组成。

若以区位分布来看，写字楼市场中，外资在南京西路、淮海中路及人民广场板块的占比均超过60％，商务园区则以张江、临空及漕河泾商圈占比较高，显示外资企业在选址考量上，仍以靠近市中心的区域为优先。产业类别上，外资企业无论在写字楼市场或商务园区内，均以制造业为主。

报告还就个别租户租赁面积进行分类，结果显示近50%的优质写字楼租户需求为整层面积，而58%的商务园区租户面积在一万平方米以上，其中又以独栋类型居多。

对此，报告分析，过去两年整体上海市场新增供给体量大增，提供了企业整并和扩租的空间，这是影响需求面积结构的转变主因之一。