香港300亿豪宅土地流标：两年半来首次，内地开发商退出

两年半之后，香港土地市场再次出现土地市场流标。原本在香港市场表现活跃的内地地产商基本退出争夺。

香港地政总署10月16日晚间公布，位于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标，因为地价标金未达到政府就该用地所定的底价，政府不接纳在10月12日截标时所接获的5份标书。

5份标书分别来自新鸿基地产发展有限公司、长江实业集团有限公司、恒基兆业地产有限公司、嘉华国际集团有限公司，以及由九龙仓集团有限公司、新世界发展有限公司、南丰发展控股有限公司等合组的财团。其中已难觅内地地产商的身影。

香港地政总署表示，政府的政策目标是为市场提供稳定和持续的土地供应，以回应社会对房屋、商业及商贸用地的需求。这目标不会因为个别土地的招标结果而受影响。政府会在适当时候重新考虑推出该山顶文辉道用地的安排。

香港政府也不会就投标者的出价作出揣测，实际上出价往往视乎种种因素，例如每幅用地对个别投标者的吸引力，投标者就着市场情况、企业情况及发展策略作出的考虑等等。

乡郊建屋地段第1211号的地块面积约为17598平方米，指定作私人住宅用途。楼面面积介于22537平方米至37561平方米。最高的楼面面积须受卖地条件特别条款规限。

在该地块招标之初，业内多个分析师均认为，香港第三季供应中最瞩目的土地为山顶文辉道地块，山顶区属全港最贵重地段，多年来极少新供应，单位落成后料可享南区海景，虽然该地段未属区内顶级地块，但亦预计是发展商必争之地，最高估价超360亿港元。

香港推出的一手住宅物业空置税被认为是此次流标的原因之一。据大公报10月17日报道，华懋集团执行董事兼行政总裁蔡宏兴表示，发展商对后市仍具信心，从有5家财团涉及10家发展商争逐此地，正反映发展商应有进取投文辉道土地之心。不过，此地是超级豪宅项目，销售时间较长，面对政府锐意向发展商开征一手住宅物业空置税，此会加重项目的发展成本，加上近期中美贸易战和股市波动等，发展商将相关因素尽反映在标价中。

参与投标的嘉华国际，其营业及市场策划总经理温伟明表示，文辉道地块有别于中小型单位的土地，将建单位的面积会是数千平方英尺的超级豪宅，此类单位绝不可能“速销”，且多以现楼方式出售，销售期甚或长达5至10年。政府意图推出的空置税，正是增加发展成本及风险，影响标价。但他认为是次豪宅地流标，不会影响大众化市场。

今年6月底召开的香港行政会议通过了向空置一手住宅单位征收空置税，针对空置一年或以上的单位，通过现有差饷机制收取，将是应课差饷租值的200%。而香港二手空置单位数量是一手空置房的4倍以上，因此市场当时认为征收一手空置税对楼市基本面的影响有限。

包括此次乡郊建屋地段第1211号地块在内，香港政府近年来共有4次因为标价低于底价而取消有关卖地。其余3块位于元朗、青衣、白石角的地块分别在2016年初（1月25日）、2015年底、2014年初流标，随后重新招标后均成功售出。

自2016年中期以来，香港房价一路飞涨，至今年8月起，房价走势从反复微升转为反复回软。中原地产研究部高级联席董事黄良升10月12日指出，中原 CCL（中小型单位）四大整体指数齐跌，近5周出现4次，香港楼价明显由早前的反复微升，转为见顶回软。楼价调整已经开始，但下调讯号仍未够全面。9月中旬，中美贸易战升级，全球经济转淡，将会引发本地楼价进一步向下调整。预计整体楼价出现较明确的下调讯号，将会在10月下旬公布的CCL开始反映。