龙湖称不会单边加杠杆扩规模，吴亚军：不怕挖角，龙湖无英雄

继高周转的典范碧桂园（02007.HK）宣布放缓速度之后，重庆地产商龙湖（00960.HK）在面临销售增速下降后公开表示，不会在地产开发业务上单边加杠杆、扩规模。

8月21日，龙湖在香港发布2018年中期业绩，上半年龙湖实现签约销售额为971亿元，同比上涨4.83%；去年同期龙湖实现销售额926亿元，同比增幅为140%。

龙湖CEO邵明晓将之归结为政府政策和推盘节奏的问题，龙湖对目前的销售额排名较为满意。

与此同时，上半年，龙湖拿出更多的钱去买地。期内，龙湖新增土地储备42宗，代价为435.44亿元，占同期销售额的44.84%，较2017年同期占比增加4.76%。

业绩沟通会上，龙湖董事长吴亚军称，高管流失是正常现象，龙湖更愿意相信自己系统的指挥能力，而非某个人，龙湖无英雄。

面对长租公寓被指为助长房租推手的指责，邵明晓称，这类指责并非针对集中式长租公寓，正对事态进行观察。

销售放缓：不会在地产开发业务单边加杠杆、扩规模

龙湖的销售增速在放缓。2018年上半年，龙湖实现签约销售额为971.0亿元，同比上涨4.83%，完成全年销售目标的49%。此前的2017年上半年，龙湖实现签约销售额926.3亿元,同比增长140%，完成当年提高后销售目标的61.75%。

对此，邵明晓解释称，就全年2000亿元的销售目标而言，全年3000亿元的供货量是足够的，且市场是好的，只是取得预售许可证的难度增加，大量的推盘是在下半年。

邵明晓强调，龙湖坚持一直“有质量的增长，有回款的销售”，保持适度规模，强调四个主航道业务均衡发展。

对于销售占比最大的地产开发业务，邵明晓透露，内部对规模的要求保持前十左右即可，目前龙湖的排名在8-10名之间，这是一个比较满意的状态，龙湖不会在地产开发业务单边加杠杆、扩规模。

龙湖的拿地金额和占比均在增加。中报显示，期内，龙湖新增土地储备42宗，总建筑面积为1298万平方米，权益建筑面积为898万平方米，平均成本为4849元/平方米，代价为435.44亿元，占同期销售额的44.84%，较2017年同期占比增加4.76%。

拿地金额在销售中的占比增加，是否对公司未来的毛利率产生冲击。龙湖CFO赵轶解释称，上半年，龙湖拥有的土地储备成本为5142元/平方米，平均售价约为15441元/平方米，售价是土地成本的三倍是比较安全的，公司的获利能力也是可以得到保障的。最近一两年，龙湖集团的毛利率会保持在30%以上，但中长期毛利率的目标的最低限是25%。

邵明晓表示，龙湖的拿地策略是量入为出，一定保持低融资成本，恰当的、偏低的杠杆和净负债率。拿地还要看时机，既不会一下突然停止买地，也不会特别激进，今年三四季度土地市场可能会有些机会。邵明晓举例称，去年长三角土地市场最热时，龙湖竞拍一些商业项目，而没去参与竞买高价住宅地块；今年一季度，则参与竞买了住宅用地。

公司全年净负债率的要求为50%-60%，半年度的要求相对相对低些，允许达到60%-70%，但上半年龙湖的净负债率54.6%，大环境在去杠杆，但就龙湖而言，龙湖的杠杆并不高，净负债率也会稳在这个水平。

高租金之争仅主要涉及分散式公寓，龙湖聚焦集中式

长租公寓如何实现盈利，成为行业难题，难题未解，如今又成为推高租金的“凶手”。

对此，邵明晓表示，关注到北京出现的高房租的争论，但这些主要涉及线上平台和中介公司的，龙湖也在观察，拭目以待。

另一方面，邵明晓称，北京讨论的抢房源更多是针对分散式的公寓，龙湖主要还是聚焦在集中式，龙湖做公寓偏运营，中介和互联网公司主要做流量和平台。

龙湖为行业内鲜有的将长租公寓纳入主营业务，又定下明确目标的房企。高出租率被认为是长租公寓盈利的前提，但邵明晓表示，最终的盈利仍需要规模化。

按照计划，今年冠寓将累计实现65000间开业量，至2020年，其单年的租金收入也将达到30亿元。

龙湖半年业绩公告显示，截至6月，龙湖的长租公寓已经进入32个城市，其中16个城市已经实现开业，开业间数为20000万间，这意味着今年龙湖将要有45000间公寓集中在下半年开业。

邵明晓称，计划开业冠寓的拓店工作已经完成，由于许多项目的获取时间为今年，而公寓开业前需要经历数月的装修和筹备，开业时间会在下半年，全年累计开到65000间没问题。

中期业绩沟通会上，邵明晓透露，目前，冠寓仍在投入阶段，投资巨大，强调冠寓单房间的的租金体现在负债表上是赚钱的。开业冠寓达到一定规模之后，房间基数的增加会将前期的投资逐渐分摊消化，进而实现盈利。

目前，龙湖已经开业公寓的整体出租率为76.2%，开业时间超过6个月的长租公寓项目出租率为90.1%，上半年，来自冠寓的租金收入为1.39亿元。

邵明晓透露，理想的状态是，冠寓的目标是实现88%-90%的出租率，毛利率维持在35%左右，净利润率在12%-15%之间。

高管流失：吴亚军称产出人才是龙湖的使命

高管流失是龙湖最近几年不得不面对的问题。2018年至今，以后多名高管辞任，包括南京公司总经理李宏耕、集团战略部总经理王亚军、苏州公司总经理李刚等。

业绩沟通会上，久未公开露面的龙湖集团创始人、实际控制者吴亚军称，人才流失在每个公司都是正常现象，一个好的公司，不光是产出经济效益，还能产出人才，成为行业挖角的对象，产出人才是龙湖的使命，我很开心。

吴亚军同时称，自己是非常安心的，因为目前来看，龙湖在地区公司的运营，销售去化速度，投资拿地的质量，资金的使用效率，较过去都是大幅提高的。

吴亚军同时透露，行业是一团活水，我们没办法阻挡，但龙湖有一套方法来保留这些优秀的员工，更加会看优秀的员工是否被放到了该放的位置上。

变动的背后，是有关龙湖区域公司缺失、城市公司合并，以及其正在探索的“平台和端”的管理体系是否造成一线人员效率低下、削弱部门管理层权限的纷争。

龙湖更愿意相信自己系统的指挥能力，而非某个人。吴亚军介绍，龙湖有一套强大的系统，可以在更加灵活的组织形式上进行设定，减少层级来做指挥，直接赋能到一线员工，让他们更多得到支持。

（区域公司）别的企业需要，未必我们需要。这可能会让有些人不适应，会让有些人觉得权限在减少，但只要是决策里的黑盒子式、老中医式的决策方式，我们都要慢慢消灭掉，我们更愿意相信系统的知识积累，这是龙湖管理的原则，对于外界的质疑，吴亚军如此解释。

龙湖无英雄。吴亚军称，将指挥决策更靠前端，把专业支持放到前端，这就是平台和端的意义。不是靠某个领导特别民主，授权一线，而是需要指挥系统本身自带知识、权限、流程、模板，直接赋能给前线。当遇到问题时，前线直接呼叫，后台马上支持，这是管理升级的需要。