上海市民调查⑤高学历人才首选中心城区租房

【编者按】

5100多户家庭问卷、8600多份成人问卷（15岁以上）、近1900份少儿问卷：上海大学“数据科学与都市研究中心（Center for Data and Urban Science, CENDUS）”历时一年于2017年7月完成了上海都市社区调查（Shanghai Urban Neighborhood Survey, SUNS）。

调查对上海540个社区进行数据搜集，问卷对象包括居（村）委员会、业委会、物业公司、社会组织活动以及社会工作者等社区治理主体。调查人群包括户籍人口、非户籍人口的成年人和未成年人，关注的问题有就业、移民态度、教育、住房等公共话题。

澎湃研究所经授权选摘刊发调查的部分内容。本文重点分析了上海户口家庭和外地户口家庭的租房情况，其中包括租房来源、租金、租房区位。

上海作为特大城市和全国的经济中心，改革开放后，率先推行住房市场化改革。改革开放之前，由于注重工业生产，而忽略生活消费的发展战略，上海的住房供应相对紧张。上海经济的快速发展，吸引了大量的外来移民，住房供应更为紧张。自2000年之后，上海的住房价格持续上涨，产生了深远的社会影响。那些未购房的居民面临着更大的购房压力，那些及早购房的家庭则享受着房价上涨所带来的财富增值收益。不同的社会群体基于住房的所有权和居住的区位可能发生一定程度的分化，按照住房状况，可以分为不同的住房阶层，即可以通过住房情况来分析居民社会阶层的差异性。上海市居民对于住房问题的切身感受相对于其他城市更为强烈。高房价增加了城市无房居民，特别是外来移民的生存压力。

本文通过“上海都市社区调查”（SUNS）的家户调查数据，描绘了当前上海市居民的住房情况，主要包括住房类型、住房产权、住房财富、住房压力、居住迁移等几个方面。试图通过该代表性的数据，助于民众和学者更深了解当前上海市不同社会群体的住房现状。

80%外地户口家庭租房

在受访的5084个家庭中，房屋产权以租房、购买商品房和自建私房为主要的产权形式，其三者所占比例之和高达总样本的77%以上。其中，租房的比例最高，占比高达35.35%，购买商品房的比例达到27.73%，自建私房的比例则为15.11%，这也从侧面反映了上海作为一个移民城市，有大量的外来人口流入，然其房价高企，从经济的角度出发，租房是他们最有利的选择，因此，其租房群体比例也相对较高。

在近4成租赁住房的家庭中，有部分家庭与其他家庭合租住房。调查结果显示，户主的受教育程度越高，反而合租的比例越高。户主为初中及以下学历的租赁住房家庭，合租比例约为13%，而户主为大学及以上学历的租赁住房家庭，其合租比例高达31%。出现这些原因，在于大学及以上学历的租赁住房家庭多居住在中心城区，住房价格较贵，且多为毕业青年大学生。而外来务工人员，则往往居住在城市外围工业区，独立居室住房偏多且房屋租金相对便宜。

上海吸引着来自全国各地的人口前来工作和生活，移民人口在上海市居民总人口中占比超过4成。为了进一步探究本地居民和外来人口的住房产权差异，本研究区分了上海户口家庭和外地户口家庭两个群体。这两个群体的定义方式为，若家庭成人中有任何一人为上海市户籍人员，则定义为上海户口家庭，其他的家庭定义为外地户口家庭。家庭成员拥有上海户口，则意味着比无上海户口的居民享受更多的城市公共服务，比如保障性住房。最后区分出上海户口家庭3164户，外地户口家庭1759户。

数据结果，上海户口家庭的住房自有率达到85%，比外地户口家庭的住房自有率多约70%。上海户口家庭的租房比例仅为11%，远低于外地户口家庭（占比约为80%）。由此可见，上海市户籍家庭具有非常高的住房自有率，非上海户籍家庭的住房自有率非常低。

上海户口家庭住房租赁来源以政府和单位为主

进一步分析了不同户口家庭的住房租赁来源，得知上海户口家庭和外地户口家庭在租房租赁来源方面存在着差异。

上海户口家庭住房租赁的来源主要是政府或者单位，占比约为58%，其次为私人房东（占比38%）。外地户口家庭的住房租赁来源主要是私人房东，比例高达86.3%，而租赁政府或者单位住房的占比不到4%。这表明上海的公共住房租赁仍然以户口为界定标准，在接下来的住房改革中，将会倡导租售同权。如何平衡不同户口家庭在公有住房租赁方面的权益，将是上海市接下来住房改革需要考虑的问题之一。

值得一提的是，样本家庭中租房居住的家庭为1797户，上海家庭户口租房户数为352户，主要是老龄家庭。

根据不同户口的租房家庭户主的年龄分布，租房居民中上海户口家庭的年龄结构明显比外地户口家庭偏高。在租房居住的上海户口家庭中，户主年龄在50岁以上的约为71%，户主年龄在30~50岁之间的为20.5%，户主年龄为30岁以下占比不到10%。相对而言，租房居住的外地户口家庭则相对更为年轻，户主年龄为30岁以下的占据了约37%，户主年龄在30~50岁之间的比例约为53%，户主年龄在50岁以上的仅占10%左右。结合前文数据，这主要是因为有部分年龄大的上海户口居民存在住房困难，租住政府或者单位的公共租赁住房，而外地户口家庭年轻移民由于房价等因素难以在上海购买住房，故而总体而言，外地户口家庭租房群体的年龄结构更为年轻。

上海市居民房租支出总体处于可承受水平

上海都市社区调查的样本数据显示，上海户口家庭租房居住平均每月支付的房租为1275元，外地户口家庭平均每月支付的房租为1484元。

比较不同户口家庭的租房月租金分布显示，上海户口租房家庭有超过一半（59%） 支付的月租金在500元以下，而外地户口租房家庭则近七成支付月租金在500元以上。

对外地户口租房家庭而言，34%的家庭每月住房租金在500元以下，32%的家庭每月支付的月租金为500~1500元，约21%的家庭支付月租金为1500~3000元，剩下约13%的家庭支付的月租金在3000元以上。

对上海户口租房家庭而言，除500元以下月租金比例偏高，其他各档租金的家庭比例相当。结合上文租房群体和住房租赁来源数据，可知上海户口租房家庭主要是有一部分老年人租住了政府或单位的公共租赁房，更多是福利性租房，故而支付较低月租金的家庭比例偏高。

进一步呈现了租房家庭户主不同年龄段内的住房租赁价格分布可见，在户主年龄为30岁以下的家庭中，外地户口家庭的平均月租金为1000元左右，上海户口家庭的平均月租金为2700元左右。在户主年龄为30~50岁的家庭中，外地户口家庭平均租金约为900元，上海户口家庭平均月租金约为1800元。在户主年龄为50岁以上的家庭组中，外地户口家庭月租金约为900元，上海户口家庭平均月租金低于500元。

房租收入比是衡量城市生存压力的一项重要指标，既考虑了不同区域位置房价的差异性，也考虑了居民的收入水平。本报告以租房样本家庭每月承担的租金占家庭月收入的比重作为房租收入比，来衡量样本家庭的生存压力情况。由家庭年收入与房租收入比的交互情况可知，超六成的样本家庭房租收入比在20%以下，从这一比例来看，上海属于租金相对合理城市。此外，20.25%的样本家庭房租收入比在20%~40%之间，16.27%的样本家庭房租收入比在40%以上。

更进一步的分析可知，在房租收入比大于40%的家庭中，超8成以上的家庭是非上海户口家庭，近50%左右的家庭户主的年龄在30~50岁之间，租房区位以中心城区和近郊区为主。此外，高学历群体的租房情况是我们主要关注的对象之一，在家庭年收入为10~20万元，房租收入比在20%~40%的家庭中，户主的受教育程度超6成以上是本科及以上学历，租房区位全部在中心城区与近郊区。

中心城区和近郊区是高学历人才的首选租房区位

不同区位的住房租金存在着差异，不同社会群体受租金预算约束也存在着差别。为了进一步描述上海市租赁家庭的住房情况，对租房家庭户主受教育程度与当前住房居住区位进行了交互，结果显示，户主的受教育程度影响家庭的租房区位选择，教育程度越高越倾向于居住在中心城区。户主为大学及以上学历的家庭，超过一半居住在中心城区（56.84%），居住在近郊城区的有32.63%，而居住在远郊区的仅为10.53%。户主为高中或职校学历的家庭，居住在中心城区的比例约为四成，住在近郊区的比例约为34%，而在远郊区的比例达到近四分之一（24.65%）。那些户主受教育程度在初中及以下的，租住在中心城区的比例仅为24.72%，居住在近郊区的为40.07%，租住在远郊区的占比达到35.21%。

不同户籍状态对上海居民自有产权住房的获得差异显著，如何更进一步的保障居民能够获得较好的居住环境和住房条件，还需要相关政府部门的进一步努力。