新井一二三专栏：日本的“负”动产

根据日本政府最近发表的二〇一七年全国土地价格统计，日本的平均地价连续二十六年一直下降。也就是说，一九九〇年代初破裂的土地泡沫，过了四分之一世纪都没能恢复过来。

那之前，在日本，土地是只会涨价，因此绝不会吃亏的投资项目。尤其从一九五〇年代到八〇年代的经济高度成长时期，买一栋房子住几年，以比原先贵几倍的价格卖出去，然后再买大一点的房子住几年，是不少日本人在战争废墟上白手起家，积累了资产的计算式，乃当年所谓的“住宅升官图”，后来倒被揶揄为“土地神话”了。

一九八〇年代中期，日本的人均收入超越了美国。原先做国民经济支柱的制造业，由于成本之提高，只好关闭国内工厂而搬到发展中国家去了。当家的中曾根康弘政权，于是采用“扩大内需”政策，鼓励国人多对国内房地产做投资。结果，从一九八六年起，日本的地价每年以三成到七成的幅度提高，一九九〇年的全国地价总额，到了一九八五年的二点四倍，也达到美国地价总额的四倍。

在东京中心区，同一时期的涨价幅度，竟高达六倍。同时，日本各大企业的股价也提高到空前的地步了。

买房地产的资金是向银行贷款的。在政府的鼓励下，银行融资的条件越来越宽松。多数国人成了房奴，但大家天真地相信：只要地价继续提高，还债不会成问题，将来还能翻身为拥有高价房屋的富豪。不过，世上没有不散的筵席，或说凡事物极必反。日本政府开始担心地价和股价都过分高了，于是一九九〇年制定法律来控制国内贷款总额。这么一来，借钱一下子变得困难，高价房地产仍旧卖出去都没人买了。结果，地价忽而开始下降。将来的富豪们，连房奴都做不起了，因为卖房子不仅不能赚钱，反而要赔钱。

这些年，日本房地产的价格，基本上呈现出要回到泡沫之前一九八〇年代初水准的趋势。观察家说：其实在二〇〇〇年代中期，地价已下降到谷底了。之后的十几年，在全国平均地价继续下降的同时，个别地区的价格又反涨起来，甚至回到泡沫时期的水准。也就是说，地价都两极化了：贵的越来越贵，便宜的则给钱都没人要。于是出现了“负动产”的说法。

“负动产”和“不动产”，日语发音是完全一样。过去，在全国性“土地神话”下，买房地产是最硬的投资。然而，泡沫破裂以后，地价一年比一年便宜，卖出去都只能赔钱了。尤其在日本，跟欧美不同的是，老房子没有市场价值。结果，老一代买的房子，过几十年主人去世，作为遗产收到的孩子一代，如今忧虑多余高兴了。首先得算好要不要交遗产税。如果那笔税金不用交，土地本身的物业税总得交；如果是公寓，每月的管理费也要交。拆掉了房子，地皮则容易卖一些，但是即使不说拆房要几百万日元，空地的物业税就比较贵，因为市场潜力也比较强。总的来说，越来越多日本年轻一代觉得：继承房地产很麻烦，不仅费事而且费钱，顺理成章，称之为“负动产”了。

在今天日本，越来越多房子，当原来的主人去世以后，没有继承人主动到法务部门更改登记。根据日本民法，如果逝者没有配偶、孩子的话，健在的父母、孙子女、兄弟姐妹以及其子女、甚至他们的后代都会有继承权。几十年过去，对那笔“负动产”究竟谁有继承权，多少人有继承权，着实没人知道了。据报道：今天，没人主张所有权的土地总面积竟达到全国总面积之十分之一，三万七千平方公里，也就是跟九州岛差不多。

我最近有事回到小时候曾居住的东京都新宿区北新宿去了。距离全日本最繁忙的新宿火车站不到三公里的地方，未料有很多破旧不堪的空房，显然早已没人住。那里很多是战后在空袭造成的废墟上匆匆盖的木屋，如今破旧得无法住了。但是，在木屋和木屋之间，没有多少空间，小巷里开进卡车来都会有困难。要拆掉都不容易，何况谁也搞不清楚：几栋木屋的所有权和继承权，到底涉及到多少人，说不定达三位数了。问题是日本法律也不允许公家没收这些实际上无主之“负动产”。结果，如今的日本有越来越多“鬼屋”，邻居、行人们不小心就会被掉下来的瓦片什么的伤害了。

我印象特别深刻的是，从小巷子走出去，通往新宿的马路两边，正在建设好几栋高层公寓。卖价跟泡沫时代一样贵，都有人愿意买的。报道地价统计的新闻记者写道：现在涨价的地区有个共同点，乃受外国投资家欢迎。于是京都、东京、大阪的中心区，以及北海道、冲绳的度假区等，房地产价格一年比一年昂贵。也许，外国投资者没注意到：离光亮的高级公寓不远的地方，就会看到密密麻麻、破旧不堪，搞不好会给邻居、行人造成危害的“鬼屋”。原来，在不动产和“负动产”之间，是如此近的。