南京市民拍下房产后冒出11年租赁合同，麦当劳拒搬走被锁门

位于南京闹市区一处黄金地段的麦当劳餐厅，最近一直大门紧锁。

路过的人都会好奇地往里面看看，而门口贴的一张红色告示，让人更觉得纳闷——它是被房东韦女士“锁上的”。

这源于一场麦当劳与房产主之间持续4个多月的租赁纠纷。

房产交割后，突然“冒出”的另一份租赁合同

事情要从一处房产的公开拍卖说起。

2016年9月，江苏省实成拍卖公司受产权人——中国工商银行江苏省分行营业部的委托，对一处房产（南京市唱经楼西街1号1—4房地产，建筑面积1073.68平方米）进行拍卖。

当时的拍卖说明称，上述房产中，973.68平方米的建筑面积已出租，租期为2016年12月31日止。而这块被出租区域，正包括359平米的麦当劳丹凤街门店。

韦女士以1900万元的价格拍得该房产，办理一系列过户等手续后，开始找原来的租户商议重签协议之事。

但作为承租户之一的麦当劳的答复却让韦女士“大吃一惊”。

按照拍卖说明，麦当劳门店的租期本应于2016年年底到期。但此时麦当劳却拿出了另一份2013年签订的、租期为11年的租赁合同。“如果依据这份合同，还有7年左右的租期。”

澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者在韦女士提供的这份合同上看到，与南京麦当劳餐饮食品有限公司签约的是南京茗闻天下饮食文化有限公司（以下简称“茗闻天下”）。

麦当劳同时提供的《授权委托书》表明，第三人“茗闻天下”得到了原产权人“工商银行江苏省分行营业部”的“授权”，办理出租、管理、收取租金等事项，并与麦当劳签订11年的长期租约。

该委托书落款为工商银行江苏省分行营业部，签约日期为2013年5月9日，并加盖了“中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部”的公章。

据此，南京麦当劳认为，该公司拥有该地合法的租赁权。基于“买卖不破租赁”的原则，即便该房产发生产权人的变更，麦当劳依然可以依照该租赁合同履约，至租期结束。

所谓“买卖不破租赁”，通俗来说，是指：房屋在产权卖给他人后，原有的租赁合同仍然有效。承租该房屋的承租人，有权依原约定继续居住在该房屋。

工商银行否认曾作出长期租赁授权，也没有盖章

“这完全与当时公告的拍卖信息不符啊。”韦女士一头雾水，她赶紧找工商银行询问，而工行的答复是：它们从未出具过类似的《授权委托书》，也从未授权“茗闻天下”办理相关出租事宜。

工商银行江苏省分行营业部房管科科长孔宪坤对澎湃新闻表示，这份授权委托书不是真实的。“我们跟茗闻天下只是短期租赁关系，”孔宪坤说，“（那份授权委托书上盖的）公章不是我们的。”

据《现代快报》报道，工商银行还曾明确告知韦女士，他们不会同意麦当劳签订租期11年的长期租约。

“茗闻天下”的实际控制人曹军民也在后来表态称，该印章是假的。

韦女士提供了一份曹军民在南京新街口派出所调解时写下的情况说明。这张按着手印的条子上写道，2013年4月份，麦当劳公司地产部找到他想租房开餐厅，双方商谈时，麦当劳要求提供与工商银行的11年租赁的承诺书，“我们明确表态，工行不会盖章，后来麦当劳公司地产部的人就说，到时你盖章和签字就行了……合同中的业主授权委托书的公章不是工商银行的章。”

据《现代快报》此前报道，曹军民对于上述写情况经过一事，在电话中没有否认。曹军民拒绝了澎湃新闻的采访。

至此，韦女士松了一口气。

“既然工行都否认了这个授权的真实性，那么这份11年租约肯定有问题。”她乐观地认为，作为全球500强的麦当劳很快便会答应重新签约。

但事情的发展，并与她想象中的顺利推进背道而驰。

麦当劳坚持认为，授权委托书是真实的，11年的租约也是有效的。双方经派出所多次调解，仍僵持不下。

今年1月5日，租赁合同租期“到期”5天后，韦女士将麦当劳“上锁”。

1月24日，“到期”24天后，在对韦梅香等律师函的回复中，麦当劳表示：“在没有司法机关认定甚至没有任何证据证明公章为虚假的情况下，仅凭各方言辞，不具有法律效力，更不能以此推翻我方租赁权利和租赁事实。”“贵方若坚持要求不合理的高租金，并阻止我方经营，将构成对双方损失的扩大。”

3月22日，硕大醒目的黄色logo“M”依然牢牢地盘踞在这处门店。从橱窗望进去，里面的装饰、设施还在，好像只是打烊的样子。

当初上锁后，韦女士考虑再三，没有再强行进入收回该房屋。

韦女士明白，麦当劳之所以不愿放弃原租约，实在是原合同“好处太多”。

该门店位于南京玄武区丹凤街唱经楼西街，地处南京市区的黄金地段。而原合同的期限竟长达11年，对于一直做房屋买卖、租赁的韦女士来说，“租赁合同两年一签”才是他们惯常的订约期限。

其次，原租金是弹性的提成租金，即按餐厅的年销售额的比例计算，“但销售额属于企业机密，怎么能保证麦当劳告知我的年销售额一定是真实的销售额？”韦女士说，据她了解，这两年，麦当劳的年租金仅有20万—30万左右，远远低于现在该地段的市场价（年租金在100万-200万之间）。

麦当劳不愿搬走。坚称“已起诉，走法律程序”

韦女士觉得自己陷入了一个找不到出口的窘境。

今年1月1日，因“麦当劳非法侵占私有财产”，韦女士向新街口派出所报案，“3个月来，派出所一直在从中调解，还未立案。”

3月22日，澎湃新闻从南京市公安局玄武分局一相关负责人处了解到，由于该案太过复杂，目前还在调查了解情况中。

韦女士原以为工商银行的表态就意味着事实和证据，但麦当劳“不买账”。作为产权人的她，除了等待，也没有更好的招了。

工商银行江苏省分行营业部房管科科长孔宪坤坦言，产权交割后，所谓的《授权委托书》才出现，“对于公章是否造假等，我们现在要怎么追究呢？对我们也没造成什么损失，我去找谁啊？”

江苏亿诚律师事务所周亮律师并不认同上述说法，他表示，根据拍卖法规定，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵；拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵；拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。

周亮律师称，就此案来看，该房产拍卖时，拍卖公告表明，2016年年底该房产租赁到期，但在拍卖后，却出现一份租期长达11年的授权委托书，这说明委托人、拍卖人告知买受人的情况与实际情形不符，导致现在买受人韦梅香无法实际取得该处房产。这属于委托人、拍卖人未说明拍卖标的的瑕疵或缺陷，给买受人造成损害的情形，构成严重违约。

“这时候，作为委托人的工商银行以及拍卖公司都有义务站出来，对加盖其印章的这份授权委托书是否真实有效作出说明、解释。如果工商银行或拍卖公司不能证明这份授权委托书上的公章是造假的，买受人韦梅香有权依法向拍卖人主张赔偿责任。如果属于委托人工商银行的责任的，拍卖公司有权向工商银行追偿。”周亮律师说。

澎湃新闻从南京麦当劳公司一相关负责人了解到，日前，麦当劳已将“茗闻天下”起诉至法院。

对于澎湃新闻记者的采访请求，南京麦当劳公司公关部一工作人员通过邮件回复：“麦当劳一直以来守法经营。麦当劳已经就此房屋租赁的相关争议向法院提起诉讼，目前正在法院审理中。”

与该公关人员的电话沟通中，她表示，由于案件正在法院审理，一切按照法律程序解决。

但在一位不愿具名的律师看来，麦当劳的这种“以‘起诉’为由回避与韦女士解决”的做法“不负责任。”

这位律师表示，“麦当劳起诉茗闻天下”与“麦当劳和韦梅香”的纠纷是两码事。根据公开拍卖程序得知的情况以及后来韦梅香自查和两次派出所调解，已经明确麦当劳合法的租赁期限截止日为2016年12月31日。到现在，麦当劳占着韦梅香的合法房产不搬走，侵害了韦梅香的合法权益。

“‘麦当劳与茗闻天下’”之间的纠纷，不应当损害第三方韦梅香的合法权益。麦当劳在已经知道非法侵害了韦梅香合法权益的前提下，以‘已起诉茗闻天下’为由不积极搬走，是进一步扩大对韦梅香合法权益的损害。这种损害其实也是在扩大麦当劳自己将对韦梅香合法权益损害的赔偿。”

“法律程序要走多久？这么长时间我损失得起吗？”韦女士说。