小区怎么管？杭州一业委会因“不交物管费不得享受福利”被诉

12月7日，杭州城西“兰桂花园”小区业主起诉业委会上诉案在杭州市中级人民法院开庭审理，但未当庭宣判。该案背后业主规约与法律、伦理间的冲突，折射出小区治理之难。

“兰桂花园”被誉为杭州“业主福利最好”的小区，该小区常用经营性收入补贴业主及发放多项福利。2015年，有小户型业主计算发现，物管费补贴加上各种福利，甚至超过了应缴物管费的总和。

也正因为该小区“福利政策”中“不缴纳物管费暂停享受小区福利和业主大会投票权”的规约，今年5月，业主蔡女士起诉业委会，诉讼请求之一即要求业委会支付2015年度发放的物管费补贴。杭州西湖区人民法院一审判决蔡女士胜诉，业委会须向蔡女士支付物管费补贴和福利，业委会不服提起上诉。

“业委会委托物业公司为小区及业主提供物业服务，这名业主长期拒缴物管费，损害了业主的共同权益。我们按照在主管部门备案的《杭州市兰桂花园管理规约》，暂停其享受小区福利、补贴和业主大会的投票权。”杭州兰桂花园小区业委会主任周国柱8日告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn）。

“兰桂花园”有14幢别墅和14幢公寓，居民1000多人。1999年小区交付时业委会与开发商约定，分别占建筑总面积千分之四、千分之三的经营用房和办公用房归业主所有。多年来，在业委会打理下，小区内停车费、商铺、会所、设备房出租等经营性收入逐年增加，今年收入达100万元左右。

根据《杭州市物业管理条例》规定，经营性收益归全体业主所有，其用途主要用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

2011年，“兰桂花园”物管费提价，当时业委会就拿出部分经营性收入，用来补贴业主15%的物管费。2014年，补贴比例提高到46%，到今年补贴比例已高达60%。此外，业委会还给业主提供多项福利：中秋、国庆为每户发月饼和200元超市卡，端午节发咸鸭蛋、粽子，夏天发200元游泳卡，年底发200元办年货的超市卡等。

住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

杭州市住房保障和房产管理局2014年修订的《管理规约》示范文本规定，业主拒付物业服务费，不交存物业专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使共同管理权，包括担任业主委员会委员候选人和委员、业主大会会议表决权、共有部分经营收益分配权。

“业主福利不少，但也应当承担相应义务，其中就应当包括按时交物管费。”周国柱告诉澎湃新闻，蔡女士居住的是一幢别墅，每年须缴纳物业费约6500元，从2011年起她就拒付物管费和停车费。小区的物业公司2015年将其诉至西湖法院。法院判决后，蔡女士在2015年12月1日缴纳了2011年1月1日至2015年9月30日的物业费，2015年10月到12月的物业费在本月初才交，前后共计3万多元。

“今年的物管费蔡女士还没交。2013年9月之前，虽然蔡女士没有交物管费，但业委会还是给她补贴，逢年过节的粽子、咸鸭蛋、购物卡等福利照常发。但之后因不少业主反对，才没有继续。不少业主表示，如果不交物管费还能享受各种福利，那大家都不要交了，这样小区还怎么管理？”周国柱向澎湃新闻介绍。

2015年12月17日，“兰桂花园”业委会在小区贴出告示，在“欠费业主不得享受福利和投票权”名单中就有蔡女士。

据钱江晚报12月8日报道，蔡女士的女儿王女士表示，母亲没有故意拖欠物管费，2011年小区物管费第一次上涨，因为对业委会的一些做法不认同才不交物管费，希望通过这一方法表达诉求。交物管费是与物业公司之间的问题，与业委会无关，且此前根据法院判决她们也已全数缴纳了费用。母亲作为业主，对小区共有部分享有共有和共同管理的权利，并在物业管理活动中享有参加业主大会会议行使投票权的权利，这些权利受法律保护，任何人任何组织都无权剥夺。

浙江五联律师事务所高级合伙人吴报建律师向澎湃新闻表示，业主、业委会与物业公司三者间应当有各自的界限，不能混淆。业主不交物管费，侵害了物业公司权益，应当由物业公司提起诉讼；业委会行使职权并没有被妨碍，不能以不交物管费而限制业主的权利。但业主自身也存在问题，不交物业费的行为是不合理的，享受了物业服务，就应当承担义务。法院一审也是对“业主被撤销权益纠纷”和“业主物业管理纠纷”进行了区分处理。