苏州设定地价红线：超限则终止出让，首批最高溢价231%

继房价“限价令”之后，苏州又成为了首个明确出台土地限价的城市。

5月18日晚间，苏州市国土资源局发布公告，对4月20日挂出的10幅地块设定最高报价，称经市政府批准，对开发商报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。

公告显示，被限价的这10幅地块6幅位于相城区，2幅位于吴中区，2幅位于高新区，土地性质2幅为商住，其余8幅为宅地。

通过对比这10幅地块的底价可以发现，按照政府给出的最高限价，最高的一幅地块溢价率为231%，最低一幅地块溢价率为89%。

大部分地块的溢价率都被控制在100%-150%之间，“按照这一最高限价，和上一次4月份土拍的结果相比，基本持平，略微低了一点，即便是以最高价成交，也不会让舆论觉得特别高，也不会出现地王。”苏州某品牌房企负责人说。

有苏州房企人士告诉记者，就在此前一天，苏州市国土局将5幅中心地块撤回，而此次被限价的10幅地块目前的限价区间和大部分开发商预期相一致，算是接近平均水平的“市场价”，等到真正土拍时，实际的拍地结果不会有大的偏差。

克而瑞苏州机构副总经理韩云霞也称，“这批地本身的资质和限定的价格毛估基本差不多。政府这样做的目的很明确，就是禁止苏州再成为热点，再度像前段时间南京土拍那样，楼板价超过房价，成为全国舆论的焦点。”

不过也有开发商认为政府给出的最高价格并不便宜。“溢价率都超过了100%，这样的溢价率已经很高了。估计等5月23日土拍结束后，才能看清政府的真实意图，对于限价的做法，我们持谨慎态度。”苏州某央企开发商说，只有大批量推地，才能从根本上平抑土地价格，像这种限价的做法，属于“扬汤止沸”。

苏州某品牌房企负责人说，目前苏州大多数开发商对土地都是很饥渴的，政府限价的做法，对楼市降温作用不大，对房价的平抑作用也不明显。“突然的限价对想要拿地的开发商会有影响，开发商会重做预算，我们也正在测算当中。”

易居研究院研究总监严跃进表示，苏州此次设定土地的最高报价，是目前土地市场上比较罕见的做法，可以理解为一种限价做法。这是对此前土地价格持续上升、拿地成本持续增加的一个积极反应。从政策本身的出发点看，能够使得后续土地市场降温，也能够规避房企高价拿地的风险。

那么基本上可以设想，对于后续出让的土地，房企自身的竞价就带有一定的风险性。如果持续追加价格，最后可能反而丧失了拿地的机会。这个时候要防范房企之间串通，否则容易出现房企不追加价格也能轻松拿地的现象。同时，对于部分优质地块来说，如果竞争确实激烈，那么相关国土管理部门就可以借机取消土地出让，后续继续修改土地出让的条款。这其实还是有一种土地惜售的心态。但又能够很好地规避拿地王的风险。所以此类通告看似很简单，其实背后考虑了很多因素。