房价，你涨得很自得，但是你自然嘛？

最近房市又火爆。

诶，我为什么说“又”呢？

不过我不怎么有闲暇顾及这些问题。我有好多别的问题要想。

我的无关紧要的烦恼

首要中的首要，是一件说起来令人伤心，谈起来令人羞恼的事情。这个月我又没有摇上号，我是说车牌。

由于早期各种原因，错过了买车，所以我在北京，没有车牌号。

其实诸多原因里，有一个最为重要的就是，我也没有那么迫切期望殷切期盼非有不可没有会死的需要一辆车。

但是，既然开始了限购，我就难免追悔自己不早知早觉，所以从第一天起就参加了摇号。

当然，我并不那么热切，因为即使抽中，我也不知道是不是真需要买一辆车。

摇号过程漫长而痛苦，关键是，越漫长越痛苦，比如说别人有好多车对我的精神挤压，比如说有人一个月就中签对我的思想刺激，比如说北京限号令将进一步收紧对我的意念凌迟，我的恐慌一天天加剧，我幻想，如果有一天我需要用车需要得吐血，而我没有，那我是不是只能撞墙？

所以，在我的摇号中签概率已经在名义上达到一个什么什么高位而我仍然没摇上的时候，我终于情绪崩溃。

如果现在放开限购令，你猜我会怎么样？我会拿出积蓄，甚至借钱，给我们家所有人每人至少上一个车牌，不管是买什么车。

所以我对那些限购一有松动就开始排队购房的人根本不屑一顾。虽然在金额上我没有优势，但是数量上我一定还是有优势的吧。

情绪崩溃的市场买卖

到了那个时候，不但我们对于自己是不是需要已经无暇顾及，对于未来会不会贬值已经无暇思虑，我们肯定也不可能去想，限购令之所以到处松动，是因为这东西更好卖了呢？还是因为它们很不好卖呢？去年五次降准降息，今年又降低房地产买房首付比例，昨天刚刚降准，这是因为房子供不应求呢？还是因为它们砸在手里找不着方向呢？去年12月份还在说去库存是当前重点，今年2月就开始说库存都跟不上需求节奏了，这是在逗我呢还是在逗政策发布机构呢？

那也是，你猜我去买车的时候，人家会不会和我说我们这车卖得不好质量不佳找不着像你这么傻又心急的人出钱。他肯定得说，赶紧吧，好不容易政府放开一条口子，这就是最后的机会啦，这货马上就绝版啦！要买不但要赶快而且要加价！不但要加价而且要先买号！过两天政府再一个限购，您回家等着就哭吧！

好有道理！但好像有哪里不对？再一个限购，你肯定损失多少交易量，我不过生活质量或许有点儿小瑕疵，你喝西北风啊，为什么你不哭我反而要哭？

明知道这完全是是行政垄断、政策不确定性、信息严重不对称和欺诈造成的市场失灵。但我就是忍不住啊！

市场就是靠舆论博弈，或者博傻。你永远比不过商家耍心机，只是，你能不能稍微不那么崩溃点？

又一个研究烦恼

本来我一直在找一些有价值的东西研究，而不是老在讨论股市、房市、人事和索罗斯。比如说，扶贫。这个题目对国家对个人而言都有很重大的意义，将是中国短期中期长期的任务。

农民是扶贫的主要对象，为了找出真实问题，我乱七八糟的找了很多各种资料看。于是，又发现一件让人烦恼的事情。

当前我国房地产库存高企，不但影响了房地产本身的资金链和其相关上下游产业的产能、资金等，也对金融机构、对国家整体经济运行，造成了不良影响。因此需要尽快找到去库存的方式方法，鉴于中国还存在着大量没有能够被“城镇化”的农民身份人群，他们成为房地产去化的重点目标。

这段话是我看到的结论的总结。问题是，就不要谈现在的房地产商又开始不承认它们有库存了。就看看，让农民工成为买房主力，情况怎么样？

首先说，让农民“城镇化”。农民难道不是已经在不断地、大量的城镇化？从各种迹象看来，农村的“空心化”已经成为现实和趋势，而空心的原因，当然是因为那些“内容”都向城镇转移了的结果。尽管目前由于老旧的户籍、保险等制度原因，许多人员不能得到所谓正式的“城镇身份”，或者不能很好的享受“城镇福利”，但是他们已经享有城镇生活，包括工作、收入，也包括家庭、住房。

也就是说，他们也已经在力所能及的买房子，如果他们能够买得起。

我、我、我买不起啊

所谓农民工的问题，不是他们不进城，不是他们不买房，他们只是买、不、起！

2014年北京职工年平均工资77560元。2015年北京纯商品房住宅成交均价达到近3万元每平方米，同比2014年上涨了10%，创下历史新高，比2010年上涨了46.3%。

按照这个节奏，一个职工要想购买一套100 平方米的商品房，需要不吃不喝40年。而且3万元能够买到北京什么地段的房子，以及年收入77560以下的人群又有多少，这个数据真心不大好找。至于农民工们的收入状况，呃……

近十年房价都上涨惊人，一线城市尤为突出。从2006年第一季度到2015年第四季度十年间，GDP年均增长率9.5%，深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨 20.4%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。房地产业财富聚集速度远超其它产业财富创造速度，不同群体的财富差距由此拉大，中低收入阶层住房困难问题高度凸显。

全国城镇居民人均可支配收入至2007年达到历史峰值17.2%，随后震荡下行，虽然2009年后略有回升，但近四年来持续下降。2015年，全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米，同比增长9.1%，增幅比2014年扩大7.7个百分点，房价涨幅出现较为明显的攀升。而收入增幅方面则创下十年来的新低。2015年，全国城镇居民人均可支配收入31195元，比2014年增长8.2%，但增幅收窄了0.8个百分点。创十年来的历史最低值，跌破2009年的8.8%低位，再创新低。

需求不是=消费意愿，而是=消费意愿+能力，所以，市场≠人口数。

农民工的收入，能不能买得起房，什么时候买得起房，其实不仅仅是去库存者关心的事情，根本是他们自己关心的事情好嘛。能不能买得起房，也不止是农民工的愿望和问题，而是广大普通职工的愿望和问题好嘛。

房价，你涨得很自得，但是你自然嘛？

连农民工都要发动，那会是因为房子供不应求，还要准备再涨个五百年，还是因为……别的？

房价的连续翻身，据说一直是由于需求太旺盛，据说全是由于经济学规律和市场规律的全天然自动调节。但是这个需求到底有多旺盛？除了媒体上此起彼伏的饥渴画面，就是房价翻滚的既定事实。但我们不能拿房价来证明房价吧，这不科学啊！

看看供需，2007年到现在，中国住宅的销售量只增长了80%左右，但是市场的库存已经翻了快6倍。而且趋势惊人，从2011年开始，库存越来越多，丝毫没有任何停止下来的意思。

房地产市值与GDP的比值通常被当做一个重要指标，美国次贷危机爆发的时候，这个比值上升到了172%。日本泡沫破裂的时候，比值到达了200%。据第一太平戴维斯测算，中国房地产市值约为270万亿元人民币，按照2015年GDP67万亿人民币计算，比值是400%，按照中国股市市值约40.3万亿人民币计算，是600%。

这也不算啥。按照2015年的全球GDP计算，中国房地产市值是美国GDP的250%，日本GDP的800%，德国GDP的1200%。德国不要哭哈，看完这个你就安心了，如果除去中国本身，中国房地产的市值比全球GDP前十名的国家总和还略多。

有人说，京沪深三地房屋现在总市值约100万亿。这意味着，卖掉京沪深，中国可以买下整个日本，或者买下半个美国。更有人说，当年日本泡沫经济的顶峰时，把东京卖了，可以把美国买下来。所以，京沪深三地房价还有翻倍空间呢！

谁不愿意房价降下来？

卖不出去的卖不出去，买不起的买不起，按照市场规律，为什么不就降价呢？谁不愿意？

房地产商当然不愿意。

你看看哭的稀里哗啦说利润很薄政府老欺负人政商关系让人心力交猝活该没房子住的普罗大众又丧尽天良的不理解人的房地产商人，再看看十年来福布斯榜上的名单。

我是很支持商人的，可是，发财太容易都没关系，请您不要闲得那么高调好嘛？

因此，他们总要想方设法让大家以为他们想让大家以为的。

比如说，大家都抢疯啦！可是那些闲得生锈的大多数就无缘和广大群众见面。

比如说，房价下降就会引发社会矛盾！可是你就不知道业主的愤怒究竟是来自于单纯房价还是买卖中就有信息欺诈。

从现实看，虽然中国并不会发生美国次贷危机那样的危机，因为中国买房人的绝大多数都是靠长年的辛勤劳动、积极储蓄、甚至几代人的积累来付款和还款的，但是房地产价格虚涨造成的资产价格泡沫，的确会对经济运行造成极大影响，有人研究过，一家上市公司一年的利润还不够在京广沪深市中心买一套房，这种泡沫将实体经济的血液几乎抽干，却留下巨大的过剩产能，加大货币泡沫，却留下风险给银行金融系统。老百姓呢？收入貌似小涨，但却离劳动致富的梦想越来越远。

因此，政府并不愿意房地产行业继续上涨，但也不愿发生悬崖式的下跌。所以，一切政策都是意在缓和、在抚慰。

然、并、……，房地产商并不吃这一套！他们吃准了“太大不能倒”这一规律，一限制便雪雪呼痛，一松动便变本加厉。他们不会像政府所想象和期盼的那样，见好就收，他们本来就是一群资本运作的商人，见利忘义。这是他们本分，责备不解决问题。

房地产到这一步，因为房地产商是最不需要帮助的人，他们只想把大家都变成斯德哥尔摩综合征，使得调控一厢情愿，与虎谋皮。

烦恼上打个补丁，还是烦恼，或者更烦恼。

后记

是泡沫，总要破的。

是不是泡沫，你懂的。

人总是会渴的，尤其是你快速奔跑，一度忘记补给。这世上有很多方法止渴，可以望梅止渴，也可以饮鸩止渴，不过你若想活得长久健康些，最好还是忍渴受累，发愤图强，自己打口井，慢慢喝。这才是生存之道。

我觉得。

（作者系中国黄金集团首席经济学家）